Vous rêvez de votre futur "chez-vous", mais une question vous paralyse avant même de commencer : "Combien puis-je réellement emprunter ?" C'est la première étape, la plus intimidante, celle qui transforme un rêve lointain en un projet concret.
Respirez. Oubliez les simulateurs complexes et le jargon bancaire. Je vais vous expliquer simplement comment évaluer votre budget, comme je le ferais avec mes clients, pour que vous puissiez aborder votre projet avec confiance et sérénité.
La règle d'or : le taux d'endettement de 35%
Imaginez que vos revenus sont un gâteau. La banque considère que vous ne pouvez pas consacrer plus d'un tiers de ce gâteau (35% pour être précis) au remboursement de vos crédits. C'est la règle fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) pour protéger les emprunteurs.
Le calcul est le suivant :
(Ensemble de vos revenus mensuels nets - Ensemble de vos charges mensuelles) × 100 ≤ 35%
Qu'est-ce que la banque inclut dans vos revenus ?
- •Vos salaires nets avant impôt : C'est la base. Si vous êtes en CDI hors période d'essai, 100% de vos revenus sont pris en compte.
- •Vos revenus non-salariés (indépendants, artisans...) : La banque analyse généralement vos 3 derniers bilans pour lisser vos revenus.
- •Vos revenus locatifs : Ils sont pondérés à 70% pour anticiper les vacances locatives ou les impayés.
- •Les primes ? Les allocations ? C'est au cas par cas. Une prime annuelle prévue dans votre contrat sera mieux considérée qu'une prime exceptionnelle.
Quelles sont les charges prises en compte ?
- •Les crédits en cours : Crédit auto, prêt à la consommation, etc.
- •Les pensions alimentaires versées.
- •La future mensualité de votre prêt immobilier.
L'erreur que tout le monde fait : oublier le "reste à vivre"
Le taux de 35% est la règle, mais le banquier a une autre calculette en tête : le reste à vivre. C'est la somme qu'il vous reste chaque mois une fois vos crédits payés. Un couple avec 8 000 €/mois et un célibataire avec 2 000 €/mois n'auront pas le même "reste à vivre", même si leur taux d'endettement est identique.
Un dossier avec un "reste à vivre" confortable, même proche des 35%, sera toujours mieux perçu. C'est un signe de bonne gestion et de sécurité pour la banque.
Alors, comment obtenir une première estimation fiable ?
- 1Listez vos revenus nets mensuels stables.
- 2Listez toutes vos mensualités de crédits existants.
- 3Calculez votre mensualité maximale : (Vos revenus x 0,35) - Vos mensualités actuelles.
- 4Utilisez cette mensualité maximale dans un simulateur en ligne pour voir quel capital vous pourriez emprunter sur 20 ou 25 ans, avec les taux actuels.
Cette estimation est une première étape cruciale. Elle vous donne une direction claire pour commencer vos recherches immobilières.
Vous voulez éviter les erreurs de calcul et présenter un dossier qui rassure immédiatement votre banquier ?
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